在我国的司法活动中，法院在审理合作开发房地产合同纠纷时，往往首先判定合作开发合同的性质(在实践中，除了以“房地产合作开发合同”的名称外，还可以使用“合作建设合同”、“联合建设合同”、“合作建设合同”等名称。房产律师就来为您讲讲相关的情况。
结合本条司法实践发现，类似于提供土地、提供资金、提供资格等方面的房地产合作开发合同作为合作开发合同的主要内容统称为“房地产合同”)最高人民法院依据的法律文件是2005年8月1日生效的《关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的解释》(法律解释[2005]第5号)(以下简称《国有土地使用权合同纠纷司法解释》)。
《关于国有土地使用权合同纠纷的司法解释》第十四条规定:“本解释所称合作房地产开发合同，是指当事人就提供土地使用权、资金等达成的协议。作为共同投资，分享利润，分担风险，共同开发房地产。本文明确了“共同投资”是合作房地产开发的前提，“利润共享、风险共担”是合作房地产开发合同的法律要求。
因此在进行司法社会实践中，如果人民法院可以认为当事人之间的合作研究开发房地产项目合同不满足上述条文中的“共享经济利润、共担风险”的要件，则往往会否定合作学习开发房地产合同的性质。房地产合作开发合同实际上是其他性质的合同的。
法院认定双方签订的合作房地产开发合同不符合《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第十四条“利润共享、风险共担”的规定，可以根据案件具体事实，适用《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第二十四条至第二十七条的规定，重新认定合同性质。主要有以下几种情况:
1、规定土地保有权的合同，应视为当事人不承担经营风险，只获得固定收益的土地保有权转让合同
2、在约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定利息的条件下，如果固定利息的形式如下:
（1）固定资产数量进行房屋的分配的，该合同管理应当被认定为是房屋买卖双方合同；
（2）定额货币应当视为贷款合同；
（3）以租赁或其他形式取得房屋使用权，应认定为房屋租赁合同。
此外，于二○一七年十月一日生效的《民法通则》修订了现行《中华民国民法通则》和《中华民国合同法》规定的民事法律行为效力制度,《中华人民共和国中华民国民法通则》第五十八条第六款和《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款规定，“以合法形式包括违法目的”的民事行为是无效的,《民法通则》第一百四十六条规定: “行为人和对方当事人有虚假意图的民事法律行为无效。以虚假意思表示的隐蔽民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”
一方面，它使司法实践不再“以合法形式掩盖非法目的”，统一否定虚假意思表示和隐匿民事法律行为的效力；另一方面，尊重当事人的意思自治，不轻易否定合同的效力，虚假意思表示无效，隐瞒行为也不无效。效果如何，要根据相关法律法规来处理。
（三）对合作进行开发房地产企业合同的性质可以判断中存在的问题
1、「作业风险」及「定息」的定义模糊，标准亦不一致
司法实践中，各地法院的判决标准并不一致。例如，在合作房地产开发合同中，提供土地使用权的一方获得固定金额或固定面积的住房。在最高人民法院(2016)最高法民初字第96号判决书中，法院认定这种情况符合《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第二十四条的规定，从而确定该合同的性质为土地使用权出让合同。但陕西省高级人民法院在(2016)陕民终314号判决书中却作出了不同的判决。
在判决书中，尽管法院裁定，全面性协定规定土地保有权方的出资方须支付固定数额的款项，并提供固定的房屋面积以分配利益，但法院裁定，房地产合同的共同发展，理由是双方同意土地保有权方在建造过程中将对合作伙伴的债务承担连带责任。
2、就合作物业发展合约而言，向土地使用权提供人提供资金以提供「保证回报」的一方，其酌情决定权有所不同
广东省高级管理人民法院（2015）粤高法民一初字第1号判决书中我们认为，由于在合同中约定可以提供一个资金一方无论项目容积率和建成项目物业总面积是否发生变化，均需要向学生提供中国土地资源使用权一方交付不少于固定建筑施工面积的物业，因此认定问题提供一些土地使用权一方不承担主要经营环境风险，只收取固定经济利益进而分析判断该合同性质为土地使用权转让合同。
房产律师发现，最高人民法院民事诉讼请求书(2012)第1120号，尽管存在纠纷，但合作合同和补充协议规定，出让方每单位土地使用权应向出让方支付一定金额，如果平均售价超过一定金额，法院不认为土地使用权方不同意土地使用权方不承担经营风险，不认为这是土地使用权转让合同。
